Frazionamenti e fusioni

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Il frazionamento è un termine tecnico che si usa nel settore catastale e in quello urbanistico e serve proprio per indicare la suddivisione di un immobile in due o più unità.

Deve essere distinto, dunque, dall’accorpamento che, al contrario, consiste nell’unire entità differenti per generarne una di dimensioni maggiori.

In questo articolo, quindi, andremo ad analizzare tutte le caratteristiche dei frazionamenti e delle fusioni, scoprendo ogni particolare che riguarda questi ambiti tecnici.

Cos’è il frazionamento: scopriamolo insieme

Quando parliamo di frazionamento immobile ci riferiamo a una delle modifiche più richieste all’interno del settore dell’edilizia privata.

Infatti, esistono vari vantaggi nel suddividere un appartamento in due differenti unità abitative di dimensioni inferiori, e tali benefici riguardano soprattutto l’ambito economico, sia in caso di vendita che di affitto degli immobili. Il valore di quest’ultimi, infatti, cresce in maniera considerevole.

Ma a chi conviene quindi scegliere di affidarsi al frazionamento? Sicuramente, anche a chi desidera ridurre al minimo le spese per la gestione di immobili di ampie metrature.

Attenzione, però, alle norme che regolano il frazionamento degli immobili. Esistono, infatti, specifiche leggi che, se violate, possono portare a gravi sanzioni pecuniarie e amministrative.

Ecco perché di seguito entreremo più nel dettaglio delle procedure e delle autorizzazioni utili per eseguire in maniera corretta un frazionamento, evitando di imbattersi in sanzioni e multe salate.

Quali sono le differenze tra frazionamento urbanistico e catastale?

Ancor prima di andare a vedere quali sono i passaggi da seguire per poter effettuare il frazionamento di un immobile, è bene comprendere quale sia la differenza tra quello catastale e quello urbanistico.

In poche parole, il frazionamento catastale prevede una registrazione (da effettuare presso il catasto) della suddivisione di un appartamento in due o più sezioni tra loro indipendenti. Successivamente, viene assegnato un nuovo subalterno all’interno della mappa catastale per ogni nuova entità generata.

Diverso, invece, è il frazionamento urbanistico, che si riferisce a tutti quegli interventi edilizi che vengono eseguiti per poter effettuare il frazionamento dell’immobile e che portano al cambiamento della pianta che, in origine, è stata consegnata nel Comune di riferimento.

Occorre precisare che ogni modifica che viene fatta alla planimetria deve essere comunicata in tempo sia al catasto che al Comune. Questo passaggio è fondamentale per poter ottenere i certificati di conformità catastale e urbanistica, che consentono di provare la corrispondenza tra le due mappe e lo stato effettivo dell’immobile.

Alcuni consigli sulla procedura da seguire per effettuare il frazionamento immobile

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Il processo di frazionamento di un appartamento o di una qualsiasi unità immobiliare prevede degli step ben precisi, così come descritto all’interno delle norme vigenti in materia.

Partiamo con il precisare, sin da subito, che tale tipologia di intervento rientra nel settore dell’edilizia libera. Cosa vuol dire? Essenzialmente ciò viene normato dal regolamento edilizio del Comune di riferimento, ovvero l’unico ente che può effettivamente dare l’autorizzazione a svolgere i lavori.

Per poter portare a termine un frazionamento, dunque, bisogna richiedere il supporto di un tecnico specializzato nella direzione dei lavori. I diversi passaggi da seguire, in linea di massima, sono:

effettuare una comunicazione al Comune di riferimento tramite la presentazione della cosiddetta CILA, ovvero la “Comunicazione di inizio lavori asseverata”. Tale documento deve essere presentato da un tecnico con apposita abilitazione, come un geometra o un architetto. Se si desidera effettuare un cambio di destinazione d’uso o interventi di tipo strutturale, è necessario presentare la SCIA, cioè la “Segnalazione Certificata di Inizio Attività”;

• aggiornare le planimetrie al catasto. In questo caso, infatti, la legge obbliga a comunicare tempestivamente a questo ente qualsiasi tipologia di cambiamento alle planimetrie di un immobile. Una condizione imprescindibile è la corrispondenza esatta tra planimetria reale e quanto presente nelle mappe catastali. Soltanto in questo modo è possibile comprare o vendere un immobile;
• iniziare le opere edilizie che permettono di effettuare il frazionamento immobiliare;
• presentare il certificato di collaudo non appena si concludono gli interventi. Dimenticare di comunicare la variazione catastale espone a gravi sanzioni amministrative e pecuniarie.

Frazionamento unità immobiliare senza opere edilizie

In alcuni casi può succedere di dover realizzare un frazionamento immobile senza il bisogno di effettuare dei lavori edilizi.

Questo avviene, per esempio, per le cantine o le pertinenze che vengono accatastate con un solo subalterno. Quando ciò accade, bisogna realizzare solamente una suddivisione a livello di mappe catastali, dato che le unità sono in realtà già divise.

Al catasto va chiesto soltanto il passaggio di assegnazione di due diversi subalterni, in modo da poter usufruire delle due unità in maniera distinta.

In questo caso, la legge prevede che venga effettuata esclusivamente la presentazione della sola pratica DOCFA, ovvero l’accatastamento fabbricati (documento all’interno del quale sono inseriti tutti i dati tecnici e descrittivi delle unità immobiliari).

Quando si può effettuare un frazionamento catastale senza il possesso dell’autorizzazione da parte del Comune?

La situazione che riguarda la suddivisione di un immobile e i permessi necessari non è del tutto limpida, o per meglio dire non lo era fino a quando è intervenuta la Corte di Cassazione, che ha deciso di fare luce su questo aspetto.

Una sentenza di pochi anni fa, infatti, ha precisato quali sono i casi in cui si può realizzare un frazionamento catastale senza dover necessariamente richiedere un permesso a costruire.

Secondo quanto deciso dai giudici, il frazionamento catastale non rientra tra le casistiche di ristrutturazione edilizia di tipo pesante. Quindi, basta presentare la SCIA o la CILA.

Ecco quali sono i requisiti di frazionamento di un immobile

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Ancor prima di richiedere e poi procedere con il frazionamento, è doveroso accertarsi di rispettare ogni requisito richiesto dalla legge.

Si tratta soprattutto dell’ambito igienico-sanitario, cioè il riferimento a tubazioni di scarico o canne fumarie, che devono essere messe a norma da parte di un geometra o da un architetto.

Per ciò che concerne, invece, gli immobili situati dentro a un condominio, le norme inserite all’interno del regolamento condominiale devono essere verificate prima di avviare ogni tipo di intervento, incluso il frazionamento.

I principali vantaggi del frazionamento catastale

Decidere di effettuare un frazionamento catastale può garantire diversi benefici.

Infatti, suddividere un immobile in più unità di dimensioni ridotte rappresenta una soluzione ingegnosa per ottenere un profitto extra in caso di vendita o di affitto.

Tale beneficio è ancor più evidente nei grandi centri urbani, dato che il valore degli immobili al metro quadro delle unità abitative più piccole è superiore, rispetto a quelle di grandi dimensioni.

Inoltre, nel caso in cui più persone vengono nominate come eredi di una sola proprietà, il frazionamento consente di effettuare una divisione dell’immobile che aiuta a soddisfare le diverse quote di tutti i soggetti aventi diritto.

Quanto costa un frazionamento di un immobile?

All’inizio dei lavori di frazionamento immobile, occorre valutare i costi necessari per sostenere tale attività, ovvero:

• oneri di urbanizzazione nel caso di aumento del carico urbanistico;
• la messa a norma e l’allaccio delle nuove utenze (acqua, luce e gas);
• gli attestati di prestazione energetica.

Inoltre, occorre aggiungere i costi legati ai lavori, che includono manodopera e materiali. Questi non possono essere definiti in maniera univoca, dato che dipendono dal tipo di modifica che si desidera apportare.

Il suggerimento, in questo caso, è sempre quello di richiedere il supporto di professionisti del settore e di acquistare soltanto materiali di qualità, che garantiscano una durata a lungo termine.

Le principali caratteristiche della fusione catastale: ecco di cosa si tratta

Abbiamo parlato nel dettaglio del frazionamento, ma cosa rappresenta, invece, la fusione catastale?

In poche parole, si tratta dell’unione di due o più unità immobiliari con la porzione di un’altra, così da poterne formare una sola anche per il catasto.

Quando si effettua una fusione catastale, dunque, vengono realizzate varie attività di tipo funzionale che permettono di arrivare all’accorpamento di più unità immobiliari.

Si tratta di un’opportunità davvero molto interessante, dato che consente di usufruire di tanti vantaggi fiscali. Riguardo a questo tema, infatti, la legge prevede diverse regole.

Nel caso di una compravendita, quindi, si possono aprire tre differenti scenari, che sono i seguenti:

• • acquisto di due immobili contigui che si desidera unire;

• • acquisto di un immobile contiguo al proprio per poter effettuare un’unione;

• acquisto di una parte di una casa contigua per realizzare un accorpamento.

Ricordiamo, per precisione, che la fusione catastale di due case si può effettuare ma esclusivamente per fini fiscali. Inoltre, è necessario che i due immobili abbiano un’autonomia funzionale unica.

Quando è possibile effettuare la fusione catastale: ecco i casi ammessi

Per mettere in pratica la fusione catastale, i due immobili devono essere collocati sullo stesso piano o su piani diversi, ma che si trovano sovrapposti.

L’elemento principale che deve essere presente è il seguente: le unità devono appartenere agli stessi proprietari.

In che modo funziona la fusione catastale: ecco tutti i dettagli utili a riguardo

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Dopo aver visto le caratteristiche principali della fusione catastale, vediamo qual è il suo funzionamento.

Innanzitutto, occorre sottolineare che si tratta di un intervento di manutenzione straordinaria, e dunque deve essere definito al Comune se si tratta di CILA (che come già accennato è un documento che si adotta quando non si richiedono interventi strutturali dell’edificio) o di SCIA.

Quando si arriva al termine dei lavori, è obbligatorio comunicare la variazione per fusione catastale. In questo caso, sarà compito del tecnico occuparsi della soppressione dei subalterni che consentono di identificare le unità immobiliari esistenti e di individuare il nuovo subalterno che nasce dalla fusione.