CILA in Sanatoria a Roma

La CILA in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) è una procedura edilizia fondamentale per chi desidera regolarizzare modifiche interne di un immobile effettuate senza autorizzazione. In questa guida dettagliata, scoprirai tutto ciò che c’è da sapere sulla CILA in sanatoria a Roma: cos’è, quando è necessaria, chi può redigerla, quali sono i costi e come presentarla.

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1) Cos’è la CILA in Sanatoria?

La CILA in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata in sanatoria) è una procedura edilizia necessaria per regolarizzare modifiche urbanistiche e catastali apportate a un immobile senza previa autorizzazione del Comune. Questo strumento consente di dichiarare interventi già eseguiti, purché di lieve entità, come dettagliato in seguito. La CILA in sanatoria è spesso indispensabile in caso di compravendite immobiliari, specialmente quando il compratore richiede un mutuo, motivo per il quale il venditore dovrà interfacciarsi con il perito della banca. Inoltre, aiuta a evitare sanzioni amministrative, assicurando la conformità edilizia.

A Roma, questa pratica è particolarmente diffusa a causa della frequenza di interventi edilizi eseguiti in passato senza le necessarie comunicazioni. Introdotta nel 2010 dal DPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) all’articolo 6-bis, successivamente modificato dall’articolo 3 del D.Lgs n. 222/2016, la CILA in sanatoria rappresenta una soluzione fondamentale per sanare opere già concluse, garantendo la regolarità urbanistica e catastale degli immobili. La procedura prevede di comunicare al Comune, tramite un tecnico abilitato, l’intenzione di sanare lavori già effettuati, rispettando le normative edilizie vigenti.

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2) A cosa serve e quando è necessaria?

La CILA in sanatoria è una procedura edilizia che consente di regolarizzare interventi edilizi minori realizzati senza aver presentato la CILA ordinaria al momento in cui i lavori sono stati eseguiti. Questa procedura riguarda opere di lieve entità che non hanno alterato né la struttura portante né la volumetria dell’edificio, ma che hanno riguardato, ad esempio, la distribuzione interna degli ambienti.

Esempi di interventi che richiedono la CILA in sanatoria includono:

la costruzione di un tramezzo per creare una nuova stanza;
la demolizione di pareti interne;
modifiche agli impianti elettrici e idraulici, come lo spostamento della cucina.

Questi lavori, se non dichiarati preventivamente attraverso un titolo edilizio ordinario, necessitano di regolarizzazione tramite la CILA in sanatoria.

Nota importante: per interventi di maggiore entità, come ampliamenti volumetrici o modifiche strutturali, è necessario ricorrere ad altre pratiche edilizie più “forti”, come la SCIA in sanatoria o, nei casi più complessi, una richiesta di Permesso di Costruire. Questa distinzione è fondamentale per garantire il rispetto delle normative urbanistiche e la regolarità dell’immobile.

Quando si presenta la CILA in sanatoria tramite il portale SUET, il tecnico asseverante deve anche inviare una variazione catastale, utilizzando il modulo DOCFA, per aggiornare i registri del Catasto e garantire che l’immobile sia conforme alle normative vigenti.

La CILA in sanatoria è necessaria quando lo stato attuale dell’immobile non corrisponde alle planimetrie catastali o ai progetti originali. In questi casi, la procedura permette di evitare sanzioni in caso di controlli da parte della polizia locale, nel caso in cui l’abuso edilizio venga denunciato.

Il proprietario di un immobile è solitamente obbligato a presentare una CILA in sanatoria quando decide di vendere la proprietà e l’acquirente intende ottenere un mutuo. In questi casi, la banca incarica un perito per verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Se la verifica non è favorevole, la banca non concederà il mutuo, bloccando l’acquisto fino a quando non saranno risolte le irregolarità tramite la sanatoria. Inoltre, durante la compravendita, l’atto notarile deve contenere una dichiarazione del venditore riguardo alla conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Il venditore è tenuto a fornire dettagli sui titoli abilitativi che hanno reso possibile la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile e a garantire che le planimetrie catastali siano aggiornate e rispecchino la situazione attuale dell’immobile. Qualora, dopo la firma del rogito, vengano scoperti abusi edilizi o discrepanze catastali, il venditore sarà obbligato a risarcire l’acquirente, e in alcuni casi, l’atto di compravendita potrebbe essere annullato.

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3) Differenze tra CILA Ordinaria e CILA in Sanatoria

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) ordinaria è un documento che consente di informare il Comune dell’inizio di lavori interni in un edificio, che riguardano esclusivamente opere di manutenzione straordinaria e non intaccano le strutture portanti (come pilastri, travi o muri portanti). Una volta presentata la CILA ordinaria, si riceve immediatamente un numero di protocollo da parte del Comune di Roma, autorizzando così l’inizio dei lavori. A Roma, la presentazione della CILA avviene online tramite lo Sportello Unico Edilizia Telematico (SUET).

La principale differenza tra la CILA ordinaria e la CILA in sanatoria risiede nel fatto che quest’ultima è utilizzata per sanare lavori di ristrutturazione già effettuati senza l’autorizzazione preventiva. La CILA in sanatoria può riguardare interventi realizzati anche molto tempo prima. In altre parole, questa procedura permette di regolarizzare opere già eseguite che non sono state comunicate correttamente al Comune.

Per quanto riguarda la CILA in sanatoria, durante la compilazione online non è necessario indicare il direttore dei lavori, ma solo il tecnico progettista delle opere architettoniche (che diventa il Tecnico Asseverante in caso di interventi in sanatoria). Questo professionista si occupa di presentare il progetto delle opere già realizzate, quindi un progetto che è già stato eseguito.

Nel caso di presentazione di una CILA in sanatoria a Roma, è fondamentale che il tecnico asseverante conosca approfonditamente il Regolamento Edilizio e il Regolamento d’Igiene del Comune, poiché deve verificare che tutte le dimensioni minime e i requisiti degli ambienti rispettino le normative vigenti. Questo aspetto è cruciale, soprattutto quando si trattano ristrutturazioni già concluse, poiché non è possibile sanare situazioni in cui non sono stati rispettati i parametri obbligatori, incluse le Norme Tecniche Attuative del Comune di Roma. Un tecnico esperto sa che la sua principale responsabilità, nel caso di pratiche edilizie in sanatoria, è quella di asseverare il rispetto di tutte le normative edilizie e urbanistiche pertinenti.

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4) Requisiti dell’immobile nel Comune di Roma

Per completare correttamente una pratica edilizia, è essenziale verificare la conformità edilizia dell’immobile da sanare. Tale processo presuppone che l’immobile sia stato costruito o ristrutturato con una preesistenza edilizia regolarmente autorizzata. Questo principio è stabilito nell’articolo 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia). È importante ricordare che la planimetria catastale non rappresenta una prova di legittimità edilizia: infatti, il catasto ha un valore fiscale e non probatorio.

Inoltre, la ristrutturazione potrebbe non essere conforme al Regolamento Edilizio e al Regolamento di Igiene del Comune di Roma, e potrebbero esserci aspetti che non sono stati rispettati, soprattutto se non ci si è avvalsi della consulenza di un tecnico esperto. Di seguito vengono riportati alcuni requisiti fondamentali da rispettare per la conformità edilizia:

Le stanze singole devono avere una superficie minima di 9 mq.
Le camere matrimoniali devono avere una superficie minima di 14 mq.
Tutti i locali degli appartamenti, esclusi quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani scale e ripostigli, devono essere dotati di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso.
I monolocali devono rispettare le seguenti superfici minime, comprensive dei servizi: 28 mq per un’abitazione singola e 38 mq per due persone.
Per ciascun locale abitativo, la superficie finestrata apribile non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.
L’altezza minima interna utile per i locali adibiti a abitazione deve essere di 2,70 m.
Le cucine devono rispettare i seguenti requisiti: altezza minima pari a quella degli altri ambienti, cubatura non inferiore a 15 m³, e almeno una finestra apribile con superficie minima di 1,50 m².
L’altezza minima interna per i locali adibiti a bagni e gabinetti deve essere di 2,40 m. Inoltre, la stanza da bagno deve essere dotata di un’apertura verso l’esterno per garantire il ricambio d’aria o di un sistema di aspirazione meccanica.
Gli ambienti con una superficie superiore a 4 m² e dotati di finestra apribile non possono essere considerati come ripostigli.

Per evitare problematiche durante la gestione della pratica edilizia, è fondamentale assicurarsi che l’immobile rispetti tutti questi requisiti. La consulenza di un tecnico esperto è indispensabile per evitare sanzioni e garantire la conformità alle normative edilizie e urbanistiche del Comune di Roma.

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5) Chi redige la CILA in sanatoria e quali documenti sono necessari?

La CILA in sanatoria deve essere redatta e firmata da un professionista abilitato, come un architetto, geometra o ingegnere, che si occuperà di verificare e asseverare la conformità degli interventi effettuati. Il professionista dovrà dichiarare che le opere siano conformi alle normative edilizie e di sicurezza in vigore a Roma.

È fondamentale rivolgersi a un esperto con conoscenza approfondita della normativa locale, in quanto il Comune di Roma richiede che la documentazione presentata sia completa e corretta, al fine di evitare problematiche legali future.

Il proprietario dell’immobile, oltre a conferire l’incarico formale al professionista mediante lettera di incarico, dovrà fornire, insieme al proprio documento di identità, tutta la documentazione necessaria, oppure delegare il professionista stesso a raccoglierla.

Documenti richiesti:

Titolo di diritti reali sull’immobile (es. atto notarile di compravendita, successione, donazione o usufrutto)
Delega dei soggetti legittimati, se il richiedente non è titolare di diritto reale sull’immobile (ad esempio, dai comproprietari)
Licenza edilizia o concessione in sanatoria (Condono)
Certificato di agibilità edilizia
Planimetria catastale
Visura catastale
Eventuali progetti del fabbricato antecedenti alla ristrutturazione non conforme–

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6) Come presentare la CILA in sanatoria a Roma?

La presentazione della CILA in sanatoria a Roma deve essere effettuata esclusivamente da un tecnico abilitato, tramite il portale online del Comune, il SUET. Di seguito i passaggi principali:

Preparazione della documentazione dell’immobile: È necessario raccogliere la documentazione relativa all’immobile oggetto di sanatoria, come planimetrie catastali, visure catastali, atti di proprietà (ad esempio, atto di compravendita) e, se l’immobile è in comproprietà, le deleghe dei comproprietari. Se mancano alcuni documenti, il tecnico incaricato potrà provvedere a reperirli.
Sopralluogo del professionista: Il primo passo è contattare un tecnico che effettuerà un sopralluogo per verificare la congruità dei lavori già eseguiti. Se gli interventi sono sanabili, il tecnico rileverà le misure dell’immobile, redigerà l’elaborato grafico e la relazione tecnica, e provvederà ad asseverare la conformità. Sarà inoltre suo compito preparare tutta la documentazione necessaria per presentare la pratica tramite il portale online o presso lo sportello unico dell’edilizia del Comune di Roma.
Pagamento dei costi: Oltre al compenso del tecnico, è necessario provvedere al pagamento dei costi amministrativi comunali e della sanzione prevista.
Aggiornamento planimetria catastale: se la distribuzione planimetrica dell’unità immobiliare è stata modificata rispetto alla situazione catastale precedente, il tecnico dovrà redigere un DOCFA per aggiornare la planimetria catastale, adeguandola allo stato di fatto. Anche in questo caso, oltre alle prestazioni professionali, saranno previsti costi fissi da sostenere.

È fondamentale che la pratica sia completa e corretta per evitare ritardi o problematiche amministrative con il Comune.

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7) Quali sono i costi della CILA in sanatoria a Roma?

I costi da sostenere per la CILA in sanatoria a Roma comprendono le parcelle del professionista incaricato, che dovrà:

Redigere la CILA in sanatoria, ossia realizzare l’elaborato grafico e compilare la relazione tecnica direttamente sul portale SUET, fornito dal Comune di Roma.
Redigere e presentare il DOCFA, necessario per aggiornare la planimetria catastale.

Oltre a questi costi per i servizi professionali, sono previsti dei costi fissi che vanno elencati come segue:

Diritti di segreteria per la gestione della pratica da parte del Comune di Roma:
- € 291,24 per opere fino a 200 m²
- € 348,00 per opere fino a 500 m²
- € 696,00 per opere fino a 1.000 m²
- € 1.044,00 per opere superiori a 1.000 m²
Sanzione amministrativa: circa € 1.000,00 per sanare l’irregolarità edilizia.
Diritti catastali: € 50,00 per l’aggiornamento della planimetria e la presentazione del DOCFA (Documento Catasto Fabbricati). Questo costo può aumentare a € 100,00 se risulta coinvolta un’altra unità immobiliare (come cantina o box auto) all’interno delle vecchia planimetria catastale.

Affidarsi a un professionista esperto consente di completare la procedura correttamente e di ottenere una stima precisa e personalizzata dei costi necessari per la CILA in sanatoria.

A partire dal 15/06/2023, con il nuovo aggiornamento del SUET, i pagamenti relativi alla CILA e alla SCIA ordinaria verranno generati direttamente sulla piattaforma SUET e potranno essere effettuati online. Non sarà più possibile effettuare il pagamento tramite reversali generate su SIREWEB, e l’unico metodo di pagamento sarà attraverso il portale SUET.

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8) Quali sono i vantaggi della CILA in sanatoria?

Sanare un immobile tramite la CILA in sanatoria comporta numerosi vantaggi:

Regolarità legale: L’immobile viene messo in regola con la normativa vigente, permettendo la sua vendita senza complicazioni legali.
Conformità catastale: La planimetria catastale viene aggiornata per riflettere accuratamente lo stato reale dell’immobile.
Prevenzione di sanzioni future: Una sanatoria preventiva evita il rischio di multe o blocchi nelle operazioni di compravendita.
Valorizzazione dell’immobile: Un immobile regolare ha un valore di mercato più elevato, aumentando le possibilità di vendita a un prezzo migliore.

A Roma, ottenere la CILA in sanatoria è fondamentale per chi desidera vendere o ristrutturare l’immobile senza incorrere in problemi legali.

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9) Conclusione

La CILA in sanatoria è essenziale per regolarizzare interventi edilizi non dichiarati, soprattutto in una città come Roma, dove le normative urbanistiche sono stringenti. Affidarsi a un professionista esperto è fondamentale per evitare errori e garantire una gestione rapida ed efficace della pratica. Se hai bisogno di supporto, contatta un tecnico qualificato per ottenere una consulenza personalizzata.

Metti in regola il tuo immobile, valorizzalo e vivi senza preoccupazioni legali!

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