Calcolo millesimi di proprietà

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Spesso si sente parlare di millesimi di proprietà, ma in cosa consistono precisamente queste tabelle millesimali? Quando sono necessarie e come si calcolano?
In questa guida completa approfondiremo tutti i dettagli che riguardano i millesimi di proprietà e, soprattutto, capiremo come si calcolano.

Cosa sono i millesimi di proprietà

In ogni condominio coesistono due differenti tipologie di diritto di proprietà: il primo di proprietà esclusiva rispetto ad ogni unità immobiliare, mentre il secondo di proprietà comune rispetto alle molteplici parti dell’immobile a servizio di tutti.
All’interno dell’art. 1117 del Codice Civile vengono indicate nello specifico le parti dell’edificio che sono ritenute “comuni” e che, di conseguenza, ricadono nella comproprietà di tutti i condomini:

• • aree dell’immobile necessarie all’utilizzo comune (tetti, scale, portone d’ingresso, cortile, muri maestri,…);

• • area di sosta e parcheggio;

• • locali adibiti ad un uso comune (portineria, sottotetto, stenditoi,…);

• • installazioni destinate ad un uso comune (ascensore, impianto idrico e fognario, centrale del gas e del riscaldamento, antenne,…).

Il diritto alle aree comuni è definito come “irrinunciabile” dall’art. 1118 del Codice Civile e queste parti del condominio sono “indivisibili”, secondo quanto specificato nell’art. 1119 del Codice Civile, a meno che tale divisione non venga effettuata con il consenso di tutti i condomini e senza ostacolare l’uso della cosa comune da parte di tutti gli interessati.

Riferimenti normativi

Secondo la normativa attualmente in vigore, la stesura delle tabelle millesimali è obbligatoria nel caso in cui il numero di condomini sia superiore a dieci.
Nello specifico l’art. 1138 del Codice Civile prescrive che, nel caso in cui il numero dei condomini sia superiore a dieci, il condominio si doti di un regolamento al quale deve essere allegata la tabella millesimale con la relativa modalità di ripartizione delle spese comuni.
La tabella millesimale e il regolamento devono essere approvati dalla maggioranza dei presenti all’assemblea, che rappresentino almeno la metà del valore del condominio.

L’art. 68 del Codice Civile prescrive, inoltre, che il valore di ogni unità immobiliare deve essere calcolato in base ai millesimi presenti nella tabella allegata al regolamento.
Sempre questa normativa individua i criteri da non considerare durante il calcolo delle tabelle millesimali, nello specifico:

• • canone locatizio;

• • migliorie;

• • stato di manutenzione di ogni unità.

Quando servono i millesimi di proprietà

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I millesimi di proprietà sono indispensabili per stabilire quali siano i diritti di ogni condomino sulle parti comuni e quello che deve essere il contributo di ogni proprietario alle spese riferite alle stesse.
Lo strumento stabilito dalla normativa sono proprio le tabelle millesimali, all’interno delle quali è presente il valore proporzionale di ogni proprietà, espresso appunto in millesimi.
Il millesimo è, quindi, l’unità di misura utilizzata per esprimere il valore della singola proprietà rispetto all’intero condominio.
Le tabelle millesimali indicano sia l’elenco di ogni unità immobiliare, con il relativo proprietario, che i rispettivi millesimi corrispondenti.

Vi sono nello specifico due tipologie di tabella millesimale:

• • tabella millesimale di proprietà: individua in che proporzione ogni unità immobiliare ha diritto sulle parti comuni (art. 1118 Codice Civile);

• • tabella millesimale di gestione: indica in che proporzione ogni unità deve contribuire alle spese relative alle aree comuni dell’edificio (art. 1123 Codice Civile).

Come si calcolano i millesimi di proprietà

Il calcolo dei millesimi di proprietà e la stesura della tabella relativa viene effettuato da un tecnico specializzato che, dopo aver terminato i relativi rilievi metrici e avere raccolto gli elaborati grafici in riferimento ad ogni unità immobiliare, svolge il calcolo delle superfici.
Una volta completato questo primo passaggio ogni superficie viene moltiplicata per dei coefficienti correttivi utili ad adeguare i metri quadri rilevati all’utilizzo effettivo di ogni superficie.
Tali coefficienti sono indicati espressamente nella circolare n. 12480/1966 emanata dal Ministero dei lavori pubblici, al fine di uniformare i criteri di ripartizione tra costo e valore di ciascuna unità immobiliare.
Per effettuare questo calcolo il tecnico non tiene conto esclusivamente del costo di costruzione, ma anche di quello che è il valore effettivo di ogni unità, basandosi su una serie di caratteristiche:

• • destinazione d’uso;

• • altezza del piano;

• • orientamento dell’immobile;

• • prospetto;

• • luminosità.