Ristrutturazione Condominiale Roma: Tecnici Necessari ed Errori da Evitare
L’impatto estetico rappresenta il biglietto da visita di un immobile, ne giustifica il valore e l’aumento di prezzo in fase di compravendita. Se abiti in un condominio datato, con balconi pericolanti e cornicioni che minacciano di staccarsi, ti suggeriamo di non perdere tempo prezioso e di correre subito ai ripari. L’omissione e l’inosservanza dell’art. 677 del codice penale può comportare, infatti, pesanti sanzioni amministrative e serie misure punitive qualora l’inadempienza causi danni alle persone o ne provochi la morte.
Per legge, è obbligo del proprietario provvedere a mettere in sicurezza le parti pericolose dell’edificio, predisponendo tutti gli interventi di manutenzione necessari o tuttalpiù iniziando a mettere in sicurezza le parti che potrebbero rappresentare una minaccia per l’incolumità della gente. Non pensare di risparmiare sui costi da sostenere: sappi che il vantaggio è solo temporaneo. In genere, preventivi troppo bassi sono indice di lavori eseguiti in maniera approssimativa oppure di un utilizzo di materiali di scarsa qualità, incapaci di garantirti interventi di lunga durata. Nel giro di pochi anni potrai andare incontro a preventivi dalle cifre maggiorate, a lavori interminabili con operai sempre tra i piedi, senza considerare l’enorme disagio che tutto questo comporta da un punto di vista sia economico e sia personale.
Se stai pensando di ristrutturare il tuo condominio sito a Roma, o nella provincia, rivolgiti a un tecnico competente, un Direttore dei Lavori a Roma in grado di determinare lo stato di usura dell’edificio e di fornire tutte le informazioni utili sulle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria da effettuare. Solo successivamente potrai scegliere l’impresa edile che si occuperà degli interventi, purché sia affidabile e con una buona reputazione sul mercato.
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Prestazioni tecniche nei lavori condominiali: quali sono le figure professionali da tenere in considerazione e le loro responsabilità
Chi è e cosa fa il Direttore dei Lavori
Il Direttore dei Lavori si occupa principalmente di gestire i rapporti con l’impresa esecutrice delle opere di ristrutturazione. Ovviamente, la figura professionale deve godere della massima fiducia dei committenti al fine di garantire il completamento dei lavori secondo quanto previsto dal progetto e dalle normative di legge vigenti.
Il Direttore dei Lavori ha il difficile compito di impartire le opportune istruzioni all’impresa edile, correggendone l’operato quando è necessario. In più, ha l’obbligo di risolvere tutte le problematiche riscontrate durante gli interventi. A differenza del settore pubblico, regolato dal Codice degli Appalti, l’appalto dei lavori privati è disciplinato dalle norme contenute nel Libro Quarto, Titolo III, Capo VII (Dell’Appalto) del Codice Civile. Inoltre, qualora fosse richiesto per il singolo cantiere e purché il Direttore dei Lavori (D.L.) possieda i requisiti previsti dal D.Lgs. 81/08 e s.m.i., questi può assumere il ruolo di Coordinatore della Sicurezza nelle diverse fasi progettuali. In tale ruolo, è responsabile di tutti gli aspetti organizzativi del cantiere, inclusi quelli legati alla sicurezza, con particolare attenzione alla sicurezza dei lavoratori e degli abitanti dello stabile. Ciò include la gestione dei rischi derivanti da emissioni di polveri sottili, inalazione di vapori nocivi per la salute, e la prevenzione di potenziali incidenti mortali: deve garantire l’adozione di tutti i dispositivi di protezione collettiva necessari per la tutela della salute e della sicurezza.
La scelta del Direttore dei Lavori e CSE deve essere ben ponderata e mai lasciata al caso. Prima di affidare l’incarico a un professionista qualsiasi è importante effettuare una ricerca, valutando gli anni di esperienza nel settore, i successi ottenuti e la reputazione generale. Un esperto saprà consigliarti per il meglio e ti farà risparmiare in termini di tempo e denaro. Impedirà che la ditta esecutrice dei lavori possa commettere errori grossolani con ripercussioni sulla qualità e la durata delle opere realizzate. Avendo le idee chiare, ti fornirà un elenco dettagliato di tutti i lavori da svolgere (computo metrico redatto utilizzando i prezzari DEI) evitando di farti spendere soldi per opere non necessarie o comunque non urgenti.
Suggeriamo di evitare di rivolgerti direttamente al tecnico di un’impresa con l’obiettivo di spendere meno perché quest’ultimo, ovviamente, formulerà il capitolato d’appalto adattandolo agli standard della ditta per cui lavora rendendo il preventivo difficile da confrontare con quello di altre aziende.
L’operato di un DL: documenti tecnici e responsabilità
Sulla base di quanto esposto finora, risulta evidente che ogni figura professionale coinvolta nei lavori condominiali ha mansioni specifiche da svolgere. Il Direttore dei Lavori (DL), oltre a essere responsabile degli aspetti tecnici, si occupa anche della gestione contabile e amministrativa, garantendo che i lavori vengano eseguiti nel migliore dei modi e nei tempi previsti.
L’attività del DL inizia ancor prima dell’avvio dei lavori, durante la fase preliminare, quando ha il compito di:
- Redigere il verbale di consegna: Questo documento, compilato in contraddittorio con l’impresa, segna l’inizio del termine per l’ultimazione dei lavori. Include un’attestazione sullo stato dei luoghi oggetto di consegna e una relazione tecnica che verifica la possibilità di accedere alle aree e agli immobili interessati dalla ristrutturazione, in conformità agli elaborati progettuali.
- Verificare la documentazione dell’appaltatore: Con cadenza anche periodica, accerta che l’appaltatore possieda la documentazione richiesta dalle normative vigenti in materia di obblighi nei confronti dei dipendenti.
La fase esecutiva include altri obblighi e responsabilità in ambiti diversi che possiamo riassumere nell’elenco sottostante:
- Accettazione dei materiali: Il DL verifica che i materiali siano conformi alle prescrizioni del capitolato speciale e al preventivo, e che abbiano superato i controlli di qualità. Qualora i materiali risultino non conformi, il DL può rifiutarli, richiedere ulteriori verifiche o affidare l’ispezione a personale qualificato.
- Controllo degli obblighi dell’impresa: Si assicura che i lavori siano eseguiti a regola d’arte e in conformità al progetto e al contratto. Questo monitoraggio non implica la presenza costante del DL in cantiere, ma prevede il controllo regolare delle attività per garantire che vengano svolte secondo le istruzioni impartite.
- Gestione delle varianti, riserve e sinistri: Supervisiona le modifiche al progetto, valuta eventuali contestazioni e gestisce incidenti verificatisi durante i lavori.
- Sospensione dei lavori: Può sospendere il contratto qualora sussistano le condizioni per farlo.
- Emissione di ordini di servizio: Fornisce istruzioni all’impresa per garantire la regolarità dei lavori e, se necessario, ordina la sospensione temporanea degli stessi.
Inoltre il DL è responsabile della redazione e firma dei seguenti documenti tecnici:
- Libretti delle misure
- Registro di contabilità
- Stati d’avanzamento dei lavori
- Conto finale dei lavori
- Certificato di ultimazione dei lavori
Con tali compiti, il Direttore dei Lavori svolge un ruolo cruciale nel coordinare e supervisionare le attività in cantiere, garantendo il rispetto delle normative e la corretta esecuzione del progetto.
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Chi sono il Coordinatore della Sicurezza in fase di progettazione e il Coordinatore della Sicurezza in fase di esecuzione
La figura del Coordinatore della Sicurezza in fase di progettazione spesso coincide con quella del Coordinatore della Sicurezza in fase di esecuzione. Nominato dal committente, il CSP ha l’obbligo di redigere il Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC), un documento indispensabile per iniziare gli interventi di ristrutturazione. Al suo interno vengono riportati tutti i possibili rischi, le attrezzature necessarie per garantire il rispetto delle norme, la prevenzione degli infortuni e la tutela della salute dei lavoratori, il dettaglio dei costi della sicurezza, i tempi utili per il completamento delle opere, una planimetria con le caratteristiche delle aree di cantiere, un fascicolo tecnico che riguarda i lavori di manutenzione da svolgere dopo la consegna. Nel caso in cui sia previsto l’intervento di più ditte contemporaneamente nel processo di realizzazione dell’opera, il PSC deve contenere tutte le indicazioni volte a gestire e a impedire i rischi di interferenze prevedibili.
La presenza del CSP non è mai obbligatoria. Le sue mansioni in lavori privati non soggetti a permesso di costruire e di importo inferiore ad euro 100.000 vengono svolte, in genere, dal CSE.
In fase di esecuzione, il CSE garantisce la congruità e il rispetto del PSC oltre che delle norme di salute e sicurezza nel cantiere: verifica che la documentazione predisposta dalle aziende sia in regola ed effettua sopralluoghi in loco. Il ruolo del Coordinatore della Sicurezza in fase di esecuzione è molto più complesso e articolato rispetto al CSP, in quanto deve garantire gli interessi del committente, proponendo ove necessario la sospensione dei lavori in caso di pericolo grave e imminente.
La legge punisce l’inadempienza del professionista con l’arresto da 3 a 6 mesi e con una sanzione di 2500 fino a 6400 euro in caso di:
- mancata verifica delle disposizioni stabilite nel piano di sicurezza e di coordinamento;
- mancato controllo del POS (Piano Operativo di Sicurezza);
- non segnalazione al Responsabile dei Lavori (quasi sempre si tratta dell’amministratore condominiale) di eventuali inosservanze delle disposizioni di sicurezza.
Errori da evitare nella scelta dell’impresa
Stabiliti i ruoli e le responsabilità delle figure interessate nelle ristrutturazioni condominiali a Roma, è importante non cedere alla tentazione di contattare una ditta qualsiasi per risparmiare sui costi. Un preventivo troppo basso, nella maggior parte dei casi, corrisponde a maestranze poco qualificate o all’utilizzo di materiali scadenti a livello qualitativo. Ne consegue che i soldi risparmiati verranno spesi successivamente e, purtroppo, con gli interessi.
Scegliere una ditta qualificata è senza dubbio un compito molto delicato e talvolta anche conflittuale a causa dell’elevato numero di imprese locali coinvolte e dei preventivi non sempre trasparenti e veritieri. Per non commettere errori e non avere ripercussioni future, ricorda di contattare un’azienda accreditata, seria, dall’ottima reputazione in zona, provvista di idoneità tecnico-professionale. È consigliabile affidarsi a una persona competente anche nella scelta della ditta esecutrice: chi meglio del Direttore dei Lavori, che agisce nell’interesse del committente, può svolgere questo compito? Se previsto nell’incarico professionale concordato e sottoscritto, il Direttore dei Lavori vi assisterà durante lo svolgimento della gara d’appalto, valutando e confrontando le varie offerte dal punto di vista tecnico ed economico. Inoltre, offrirà supporto nella redazione dei documenti essenziali. Per avere un’idea sulle spese da sostenere, puoi consultare i prezzari di riferimento basati sui valori medi del mercato. Ogni tabella riporta i costi sostenuti per le singole lavorazioni effettuate da maestranze qualificate.
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Pagamenti ed errori più comuni
La legge sulle ristrutturazioni condominiali prevede che l’intera somma destinata alle opere di manutenzione ordinaria e/o straordinaria debba essere già nella disponibilità del proprietario dello stabile o dell’amministratore, anche se di fatto sappiamo bene che non è così.
Per evitare che i lavori vengano conclusi senza il pagamento dell’intera cifra, molte ditte si mostrano flessibili offrendo forme di finanziamento dedicate esclusivamente alle esigenze del condominio. Le rate partono da un minimo di 24 a un massimo di 120 e perlopiù hanno un tasso agevolato. Tuttavia, accade spesso che le imprese, pur di accaparrarsi l’appalto, propongano delle dilazioni di pagamento molto lunghe con il rischio di far incappare il cliente in continue sospensioni delle opere per mancanza di fondi oppure chiedendo oneri accessori per interventi non preventivati.
Qualora tu abbia la necessità di ristrutturare totalmente o parzialmente il tuo condominio a Roma, ricorda di prestare parecchia attenzione alla scelta della ditta esecutrice, optando per un’impresa solida, affidabile e di fiducia, capace di fornirti tutte le garanzie sul suo operato. Con la sicurezza delle persone non si scherza, per cui non provare a risparmiare sui materiali e sui lavori da eseguire. Lasciati invece guidare da veri esperti del settore.
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