S.C.I.A. alternativa al P.d.c.

La S.C.I.A. alternativa al P.d.c. – Una guida completa

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Per avviare un intervento di ristrutturazione o costruzione di un nuovo edificio, è necessario essere in possesso di determinati titoli abilitativi – tra cui la Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al Permesso di costruire (anche conosciuta come Super S.C.I.A.) – che regolamentano il progetto edilizio da realizzare. Questo specifico permesso può essere richiesto nel caso in cui l’intervento edilizio preveda lavori di ristrutturazione pesante, i quali non devono però implicare la completa demolizione dell’edificio preesistente, ma possono comportare modifiche significative nella sua volumetria, nei prospetti e nella destinazione d’uso dello stesso.

Cos’è la S.C.I.A. alternativa al P.d.c.?

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al Permesso di costruire, meglio nota come S.C.I.A. alternativa al P.d.c. o Super S.C.I.A. (richiamando il nome della ex Super D.I.A.), rappresenta un importante strumento nel contesto delle pratiche edilizie. Si tratta di una particolare tipologia di autorizzazione che è necessario richiedere per determinati interventi edilizi, che coinvolgono la ristrutturazione o la costruzione di nuovi edifici.

Nella pratica, la Super S.C.I.A. consente di intraprendere lavori di ristrutturazione sostanziali, che prevedono modifiche significative dell’immobile, ma non la completa demolizione dell’edificio in questione. Questa tipologia di permesso è, dunque, necessaria nei casi in cui i progetti prevedano variazioni anche molto importanti della struttura dell’edificio, quali per esempio la sua volumetria, le sue facciate o le sue destinazioni d’uso. Si tratta di una procedura normativa che si propone di semplificare le pratiche burocratiche del P.d.c. (o Permesso di costruire), in modo da accelerare i tempi di realizzazione delle opere edilizie e permettere agli operatori nel settore edile di procedere con maggiore flessibilità e celerità agli interventi di riqualificazione urbana. Questa autorizzazione è necessaria anche per garantire la conformità degli edifici progettati a una serie di standard di sicurezza e qualità riguardanti sia il personale che procede all’intervento edilizio – dall’operaio al progettista abilitato – sia tutti i futuri fruitori dell’immobile o degli edifici risultanti dai lavori effettuati.

I riferimenti normativi della S.C.I.A. alternativa al P.d.c.

I riferimenti normativi che delineano le regole da seguire nel contesto nazionale italiano nell’ambito del settore edilizio sono definiti dal Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, comunemente noto come dpr 380/2001. Questa normativa fornisce un quadro completo dei requisiti e delle procedure da seguire per ottenere le autorizzazioni necessarie per ogni tipo di intervento edilizio, ma stabilisce anche il tipo di titolo abilitativo richiesto in base alla tipologia e all’entità dell’intervento edilizio prefissato.

Mentre per alcuni interventi è indispensabile ottenere il Permesso di costruire, rilasciato dall’ente competente, in altri casi è possibile optare per la S.C.I.A. alternativa al Permesso di costruire, che è specificamente regolamentata dall’articolo 23 del dpr 380/2001. L’art. 23 del Testo unico per l’edilizia stabilisce le condizioni e i criteri che devono essere soddisfatti per poter presentare una Super S.C.I.A. Si tratta di una modalità di Segnalazione certificata che rappresenta una valida alternativa al P.d.c. tradizionale, che invece è un titolo abilitativo più generico rilasciato dal Comune. L’applicazione della S.C.I.A. alternativa è soggetta a precise condizioni e limitazioni, volte a garantire il rispetto delle normative urbanistiche ed edilizie vigenti, nonché la sicurezza e la qualità delle opere realizzate. Inoltre, la normativa stabilisce anche le eventuali sanzioni in caso di violazioni delle disposizioni previste per la presentazione e l’approvazione della S.C.I.A. alternativa al P.d.c., assicurando così il rispetto delle regole e delle norme che governano il settore edilizio.

Quando serve la S.C.I.A. alternativa al P.d.c.?

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La S.C.I.A. alternativa al Permesso di costruire può essere richiesta per un ampio spettro di interventi differenti, in particolare per quanto riguarda i lavori di ristrutturazione pesante che non comportano la demolizione totale dell’edificio preesistente su cui si è deciso di intervenire. Gli interventi ammessi dalla normativa della Super S.C.I.A. permettono di apportare significative modifiche alla struttura e all’utilizzo degli edifici, come variazioni sostanziali nella volumetria, nei prospetti e nella destinazione d’uso degli immobili. All’interno degli interventi ammessi da questa autorizzazione figurano anche quelli che apportano modifiche alla sagoma, alla funzionalità e all’estetica degli edifici e degli spazi urbani. Si tratta pertanto di una procedura fondamentale che – insieme agli altri titoli normativi e abilitativi – cerca di regolamentare tutte le pratiche edilizie sul territorio italiano, in maniera tale da favorire la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente ma anche la costruzione di edifici totalmente nuovi.

Inoltre, va considerato che l’applicazione della Super S.C.I.A. comporta la necessità di rispettare rigorosi standard di sicurezza e qualità delle opere realizzate, al fine di garantire la tutela del patrimonio edilizio e la sicurezza delle persone. Pertanto, prima di procedere con la presentazione della segnalazione certificata, è fondamentale condurre un’attenta analisi delle specifiche normative e delle disposizioni urbanistiche vigenti, al fine di assicurare il pieno rispetto delle regole stabilite dalle autorità competenti.

Come anticipato precedentemente, tutte le attività che è possibile realizzare mediante la Segnalazione certificata di inizio attività sono elencate all’interno dell’art. 23 del dpr 380/2001, ma è utile analizzarle in modo più dettagliato. Sono inclusi all’interno di questo articolo:

• • • • • gli interventi di ristrutturazione edilizia citati all’articolo 10, comma 1, lettera c) del Testo unico per l’edilizia. Si tratta cioè di tutti quei lavori che portano alla realizzazione di un organismo edilizio totalmente o parzialmente diverso dal precedente. In questa categoria rientrano i casi in cui si attuano interventi delle unità immobiliari, del volume, della sagoma, dei prospetti, delle superfici e della destinazione d’uso. Salvo diverse disposizioni da parte delle leggi regionali, con cambiamento di destinazione d’uso si intende una variazione nell’uso di un immobile, anche nel caso in cui non vengano eseguite direttamente delle opere edilizie, che comporta l’assegnazione dello stesso a una categoria funzionale (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale) diversa da quella originaria.

• • • • • Gli interventi di nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi o accordi negoziali con valore di piano attuativo. Questi piani devono contenere disposizioni dettagliate riguardanti aspetti plano-volumetrici, tipologici, formali e costruttivi, e devono essere riconosciuti dall’organo comunale competente.

• • • • • Gli interventi di nuova costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali che contengono precise disposizioni plano-volumetriche.

Oltre a questi interventi esplicitamente regolamentati ed elencati nel Testo unico, le regioni hanno il potere di identificare e specificare nuovi lavori che richiedono la S.C.I.A. alternativa al Permesso di costruire, stabilendo i criteri e i parametri necessari. Si consiglia, pertanto, di rivolgersi sempre al proprio Comune di appartenenza, in modo tale da essere informati su tutte le normative nazionali e comunali vigenti a cui è necessario conformarsi per poter avviare l’intervento edilizio previsto.

Come dovrebbe essere redatta una S.C.I.A. alternativa al P.d.c.?

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Le disposizioni relative alla redazione di una S.C.I.A. alternativa al P.d.c. sono stabilite dall’articolo 23 del dpr 380/2001. Il titolare dell’immobile o l’avente diritto a presentare la Segnalazione certificata di inizio attività deve presentare la Super S.C.I.A. presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente almeno 30 giorni prima dell’inizio effettivo dei lavori. La pratica deve essere accompagnata da una relazione (che includa planimetrie, relazioni tecniche, pareri di conformità urbanistica etc…) dettagliata del progetto, firmata da un progettista abilitato, che attesti la conformità delle opere progettate agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati, il rispetto delle normative edilizie vigenti, incluse quelle riguardanti la sicurezza e le norme igienico-sanitarie.

La trasmissione della Super S.C.I.A. deve avvenire per mezzo della posta raccomandata con avviso di ricevimento, ma sono esclusi quei procedimenti che richiedono l’utilizzo esclusivo della modalità telematica. Il consiglio è, pertanto, di consultare le normative specifiche del Comune di appartenenza per evitare di redigere documentazioni incomplete o imprecise, non aggiornate con le normative previste entro cui ci si propone di realizzare il lavoro edilizio.

La Segnalazione certificata di inizio attività deve, inoltre, indicare l’impresa incaricata dei lavori e ha una validità massima di tre anni. È obbligatorio comunicare allo Sportello Unico la data di conclusione dei lavori. Se l’intervento non viene completato entro il periodo previsto, è necessario presentare una nuova segnalazione.

La sussisteza della pratica è dimostrata presentando la copia della Segnalazione, che deve includere la data di ricevimento della stessa, l’elenco dei documenti presentati, l’attestazione del professionista abilitato e gli eventuali atti di assenso. Se manca una delle condizioni richieste, l’ufficio comunale notifica all’interessato l’ordine di non effettuare l’intervento. In caso di falsa attestazione del professionista, l’autorità giudiziaria e il consiglio dell’ordine competente vengono informati. È comunque possibile ripresentare la Segnalazione con le modifiche necessarie per conformarla alla normativa urbanistica ed edilizia. Al termine del progetto, il tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che deve essere presentato allo Sportello Unico e accompagnato dalla ricevuta della variazione catastale o da una dichiarazione che attesti l’assenza di modifiche al classamento. In caso contrario, si applica una sanzione.

La presentazione della Super S.C.I.A. è soggetta al pagamento di:

• • • • • diritti di segreteria e istruttoria, per il deposito della pratica;
        • contributo di costruzione, se previsto;
        • spese per il pagamento del tecnico che deve redigere la documentazione.

Il modulo da compilare per fare la richiesta della S.C.I.A. alternativa è, invece, composto dalle seguenti voci:

• • • • • dati anagrafici del titolare;
        • dati della ditta;
        • dati del procuratore;
        • dichiarazione ai sensi dell’art. 76 del dpr 445/2000 relative alla titolarità/qualificazione/localizzazione/regolarità dell’intervento; al calcolo del contributo di costruzione; ai tecnici incaricati; all’impresa esecutrice dei lavori;
        • tipologia dell’intervento (ristrutturazione o nuova costruzione);
        • descrizione sintetica delle opere su cui si interviene; dei lavori da eseguire e degli obiettivi previsti;
        • dati geometrici dell’immobile oggetto di intervento;
        • strumentazione urbanistica comunale vigente;
        • dati relativi alla conformità con le normative sulla sostenibilità ambientale e sull’inquinamento;
        • dati relativi ai consumi energetici.